国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了"减税负""商改住""房中房"等支持和鼓励房屋租赁市场发展的具体举措，这些"租房新政"引发了市民的广泛关注。近日，记者走访了住房租赁市场，采访了部分房东、租客，以及中介机构和房地产开发商。从短期的租房价格、租房供求现状等方面来看，"租房新政"更多停留在"精神鼓励"上，实际的影响还没有真正明显体现出来。

积极培育住房租赁市场

“租房新政”中提到：要规范房屋出租行为，保护租客合法权益。住房租赁合同期限内，房东无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣租客押金。这一条被认为是保护租客利益的“大招”。另外，新政中针对房东的一大看点是，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。“租房新政”中还提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

除了国家层面的政策外，我省出台的《关于加快化解房地产库存的若干意见》中也提出要积极培育住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为住房租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。鼓励有条件的房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，建立开发和租赁一体化的运作模式。

市场操作效果不明显

上述租房新政中的三大亮点，在真正实行过程中效果如何？租客徐先生在国师街租了一套房子，让他心烦的是房东每年都要涨租金，一涨就是10%，有时候真想搬家或者自己买套房，可是看到堆积如山的衣服和电器，也就忍气吞声默默接受了。“目前大部分房租价格都是房东说多少就是多少，议价的空间很小。如果续租，必须涨价没商量，如果不同意，那就搬家，想想重新找房搬家的百般辛苦，只能被动答应，连投诉都没有地方，如果真找到相关部门投诉，也只能是扫兴而归，因为在目前没有完善法规可以管控的情况下，也无从管起。”徐先生很无奈。记者在采访中发现，像徐先生这样经历的租客占到八成以上。

记者了解到，在我市住房租赁市场，目前绝大多数个人之间的租赁均未开发票，所以个人出租住房税率从5%减至1.5%，本来是想提升房东的出租热情，让市场上的出租房源供应量更为充足。但从实际效果来说，效果微乎其微。

至于商改住的租赁住房中，水、电、气价格优惠的政策，开发商称，改建是需要成本的，改建好以后，新建商品房出租就意味着该房产由新房转变成二手房，将产生房屋折旧问题。也就说，房子未来在出售时或将面临贬值。相比折旧费用，水、电、气方面的成本简直可以忽略不计。

细化措施保证落地效果

省房协的相关人士分析称，目前在我市住房租赁市场中，个人出租大概占到90%以上。这从一定程度上造成租赁关系的不稳定，也就是一些租客常常担心“临时涨房价”，一年搬几次不稀奇。整个租赁市场也处于“自发”和“无序”状态，除部分公租房建设外，大多数房源来自于个人住宅投资者或居民改善过后的空余房源，缺少相应的管理，房东随意性较大，租客稳定感不足。

在采访中，不少市民表示，如果有稳定的租赁住房，很多人愿意租房居住。目前国家的宏观政策是好的，但是需要有效的保护租客、发展租房市场的细化举措，才能确保政策的落地效果。