受契税调整等利好政策和“沪九条”调控新政影响，3月上海的二手楼市经历了“过山车”般的冷暖悲喜。新政后日成交量较前期近乎砍半，“沪九条”调控政策凸显。上海中原地产数据显示，3月二手住宅成交5.7万套，环比增加112.15%，同比增加170.77%。成交均价26622元/平方米，环比上涨2.0%。而这一交易量也是仅次于2013年3月的历史第二高点。由于低价产品成交活跃，拉低了整体水平，上周新建商品住宅成交均价为32916元/平方米，环比下跌3.4%。

　　二手房挂牌价纷纷降

　　上海3月的二手房楼市，在“沪九条”后成交量减半，外环尤其明显。信义房屋企研室监测数据显示，根据二手房的日成交量走势图，上海二手房24日成交猛增至0.44万套，之后成交量开始逐渐锐减，保持在1000套左右，仅为3月前期的一半水平，由此可以看出“沪九条”的调控效果已显现。

　　从具体区域来看，各地出现了分化，其中外环外受政策影响最大。对比3月1-24日和25-31日的平均日成交量，内环内下降幅度在24%左右，而外环外成交量下降幅度在39%左右。外环外是外地人口购房的主要区域，“沪九条”限购政策的加码对于该区域的市场影响十分大。

　　记者了解到，3月前期房东普遍看好后市，“跳价”行为见怪不怪，出售诚意度不高。还有一部分置换型购房者属于“被动加价”，自己看中的房源跳价了，为了避免置换过程中的损失，自己在售的房源也顺势涨价。 

　　但调控新政也转变了买卖双方的地位，清明小长假3天，刚需、刚改为主的中环以外区域门店来客量比平时减少4-5成，而类似陆家嘴这样的中心区门店来客量比平时减少7-8成。记者从中原地产江桥分行了解到，新政后看房者减少了5-6成，买家的心情从急迫转为淡定，卖家的心态也开始趋于理性。 

　　“原先卖家挂牌很少听取中介的意见，成交价再加上心理预期，挂牌价总是会高出一截。但目前价格纷纷下调，一套房的挂牌价可下调10万-30万，基本接近1、2月的价格水平。”据中介人员介绍，一套嘉华苑70平方米的复式，3月初挂牌价为430万元，新政出台后，卖家了解市场行情后把价格下调到370万，直降了60万元。 

　　新房刚需、刚改占主力 

　　新房方面，上周末恰逢清明小长假，多种因素叠加，成交量跳水。上海中原地产的数据显示。上周新建商品住宅成交面积28.4万平方米，环比减少60.4%。从成交流量来看，工作日稳定在4万-5万平方米/天。 

　　近期市场最大的特点是刚需发力。从交易区域来看，闵行受到新盘“满庭春雅苑”入市的推动，成交排名第一。上周金山、青浦表现活跃，势头盖过了嘉定、松江这样刚需接受度相对较高的区域，排名第二和第三，成交面积分别为4万平方米和3.6万平方米。从成交排名前十的项目来看，均价低于2万元/平方米的刚需盘占到3席，依靠价格优势吸引了不少买家。 

　　上周供应再创新高，为43.1万平方米，环比增加45.4%。从供应产品来看，为刚需或刚改类产品，所有推盘项目单价几乎都在4万元/平方米以内。相比之下，刚改类占据主导地位，占比达72.1%，占比比前期增加3成。当期入市最大的项目为绿地佘山名苑，供应量达到5.3万平方米，主推68平方米2房和88平方米3房，报价2.4万元/平方米。