 从史上最严厉限购政策全面取消到降首付、五次降息、降税费；从公积金使用门槛降低到银行首套房贷认定标准改变；从频出的调控救市政策到去库存压力持续加大…… 即将绝尘而去的2015年，因多重利好政策的出台，在山西房地产市场企稳向好的一页上留下了浓墨重彩的一笔。尽管房地产企业转型之忧犹在、去库存压力依旧“泰山压顶”，但站在楼市转折的重要关口，全面放开的二胎政策和户籍改革为未来的房地产市场种下了希望。 去库存压力不容小觑 2015年，商品住房形势严峻程度超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。 2015年12月3日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告（2015-2016年）》。其中，关于目前住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存的描述，让人惊愕。 事实上，对于很多业内人士而言，他们对于2016年中国楼市内部条件与外部环境也不乐观。他们认为，房价存在较大幅度下跌的可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。 “山西房地产市场的库存压力非常大。各个地市的库存逐年加剧，太原市的住宅库存至少需要18个月消化，如果170个城中村改造项目大批上市的话，这个库存量将会成倍增加，现房库存去化周期将高达36个月。”克而瑞（中国）信息技术有限公司太原机构总经理牛佩华表示。 据了解，今年以来，尽管宏观政策一再宽松，但很多地区包括太原的商品住房库存去化却始终难见好转。有数据显示，作为代表开发商预期、潜在库存和市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。 按照中央要求，今后要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；还要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求，这些都是中央救市的实际举措和2016年乃至今后房地产市场的重头戏。 品牌地产商产品供销两旺 “2015年，山西房地产市场已进入产品力为王的时代，各房地产企业发展的方向也纷纷转型。房子卖得好坏，不仅看地段，更关键是看楼盘的产品力和物业服务是否跟得上。”牛佩华认为，尽管2015年的房地产市场依旧身处“寒冬”，但万科、恒大、富力等品牌地产商的产品依旧供销两旺。“无论是住宅产品本身还是物业服务，大品牌地产商的表现远远好于本土地产商。对于他们而言，精装修的卖点、更人性化的户型设计，已让太原百姓的购房准则发生翻天覆地的变化。因此，2015年的房地产市场基本是大品牌、大项目的天地。” 他认为，2015年房地产市场，90平米到130平米的刚需性产品是市场上主力销售区间，豪宅产品则整体销售低迷。尽管限购放开，但客户总量变少，高端项目本身也在努力寻求转型，项目打折、促销降价已是让他们走出“迷城”的唯一出路。而万科和恒大等楼盘的价格依旧处于上涨趋势，但涨幅不是很大。 克而瑞（中国）信息技术有限公司太原机构公布的《2015年11月太原房地产市场研究报告》显示，2015年11月，太原市商品住宅市场整体呈现量价齐升的现象。整个商品房市场呈现出上涨趋势，商品住宅也跟着水涨船高。品牌开发商开发的项目，拉升了整体价格，涨幅并不是很大。但随着寒意渐浓，11月也缓缓落下了帷幕，时至年末，楼市步调也随之放缓。 数据统计：2015年11月，太原市商品住宅成交均价为10488.81元/平米，环比上涨1.12%，同比上涨18.32%；新增住宅供应面积52.43万平米，较上月相比下跌16.80%，相比去年同期上涨30.98%。2015年11月，太原市商品住宅成交量较上月相比略有小幅下跌，全月累计成交49.27万平米，环比上涨65.34%，同比上涨12.1%。 新常态下房地产业何去何从 对于省会城市太原而言，在人口流动并不快、库存居高不下的现实面前，该如何突出重围？ 省房地产商会会长郭尚文认为，要尽快制定正确的转型升级发展战略，要谋划发展跨界地产，并充分利用互联网延长产业链条等等，这些都需要企业根据发展的实际情况量身定制，转型升级越早越主动。同时，也要努力改善产品结构，不断提升品质，更好地满足消费者的居住需求。 本土某房企负责人透露，曾几何时，房地产行业给人的印象是利润大、不差钱，很多项目、很多企业的毛利率都在30%以上。在某一个时间段内，其他行业的企业更是纷纷涌入房地产行业，但目前房地产的黄金时代已成为历史，企业的毛利率都降到了20%以下，净利润率下降到10%左右甚至更低水平。“在行业利润率逐步从较高水平向平均水平回归的现实面前，不转型只有等死。” 12月25日，在2015第五届“中国责任地产”课题发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇提出，房地产业发展进入新常态，过去依靠单一的产品，“一招鲜”的招数已经过时，必须下大力气改善产品结构，更好地适应市场的新需求；要着力打造百年房企。品牌是企业成功的推动力，是企业生存与发展的生命线，房地产开发企业要增强品牌意识，实施品牌战略，努力打造百年企业。 |
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