房价真的要降了吗?

　　从2015年国家开始释放房地产业“去库存”的信号以来，房价就一路高歌猛进，进入到一个前所未有的上升通道。然而，一路狂奔的房价在以“3·17”新政为代表的一系列一、二线城市“限购令”下开始刹车。

　　根据国家统计局7月18日发布的“2017年6月70个大中城市住宅销售价格”统计数据▽

　　据记者走访房屋中介了解到的信息，6月份，二、三线城市的房产交易成回暖趋势，北京等一线城市成交量仍然低迷。有些改善性住房者甚至放弃了换房计划，刚需购房者更多的是采取持币观望的态度。

　　卖者也开始恐慌，有的按兵不动，有的蓄势待发。本来欢欢喜喜的交易行为似乎进入到一个双方僵持的阶段，老百姓关心的房价走势也变得扑朔迷离。

　　影响房价的因素

　　高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。

　　目前，土地价格不断飙升，土地供不应求，通过旧城改造的拍卖用地也因为动迁因素不断抬高土地成本。

　　这一点，也可以从北京丰台、大兴等地在土地拍卖制度下“新地王”频现的现象中得到印证。很多专家学者认为，从这个逻辑上看，房价应该不会暴跌，甚至还应该会微涨。

　　而在未来一段时间内，房屋供求变化也会在很大程度上对房价起到影响作用。

　　从长期看，房子是用来住的。消费属性即自住需求，是支持房地产需求的根本因素，一座城市，随着人口的自然增长和人们收入的增加，对住房的刚性居住需求和改善性居住需求会逐渐释放到房地产市场上。同样，一座城市人口流入的增加也意味着住房需求的相应增长。

　　中国在过去的20年中，农村人口流入城市的城市化进程对房地产市场也起到了重要支撑作用。

　　但是，对未来房屋的供求状况，不同经济学家有着不同的分析和预判。

　　国泰君安首席经济学家林采宜认为，驱动房地产趋势性上涨的人口因素已经发生逆转。从人口的自然增长率来看，未来十年，由于90后生育人口基数的减少，人口出生率相应有所下降。同时，农村流入城市的人口将不断减少。然而，也有一些学者持有不同的态度。比如，李大霄认为，在人口不断流入的大城市，房产市场还是有宽广的未来，尤其是优质房产，可作为稀有资产长期持有。

　　此外，房地产价格的走势还取决于市场供给。在我国，主要是取决土地的供给政策。据统计数据来看，土地供应已经连续两年下滑，目前，一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。

　　从上半年国民经济运行整体情况来看，国民经济综合统计司司长邢志宏在国新办新闻发布会上表示，我国上半年房地产开发投资同比增长8.5%，但增速放缓;6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，比上月末减少1441万平方米。

　　看来，即便在“限购令”政策高压下，“去库存”战果仍很显著。

　　“租购同权”的意义

　　在我国的房地产市场，有一个很有意思的现象，就是房子的所有权和居住使用其实是两码事。有住房需求的人不一定会买房或者买得起房，买房的人也不一定是因为居住而购买。有消息称，北京有380多万房主联系不到，上海有10%的房子是空的。

　　据腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。远超国际上20% 的警戒线。空置的房屋是对资源极大的浪费。

　　相比之下，大把大把的北漂、沪漂一族租房的血泪史则是比比皆是。据统计，全国目前至少有3亿到4亿人靠租赁来解决住房需求，在北京，每天有约20万人在找房居住。

　　“居者有其屋”，不一定非要拥有其产权。有人说，90后将是租房的一代。就在这两天，广州提出的“租售同权”政策开启了刷屏模式。

　　租购同权模式的背后，体现出了政府对租赁市场的关注。从长期来看，“租购同权”如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。

　　除了存量房，政府未来也将在租赁市场上起到更大作用。目前，在一线城市，开发商百分百自持用地越来越多。

　　上海近期挂牌的两块地，甚至从租金到租期到户型配比都有明确要求。北京也在不断加强公租房的建设，并进一步扩大公租房的配比对象范围，允许“新北京人”(即没有北京户口，但长期在北京生活居住的人)也参与到其中。

　　有学者认为，也许完全意义上租购同权是不存在的，但租赁者的权益逐步得到提升则是必然的趋势。