国内按揭贷款放款速度近期加快，令市场关注居民杠杆率是否过高的问题。中信证券认为，房地产的居民杠杆率要细分为社会存量杠杆率和年度交易杠杆率。其中前者依然处于低位，实际上快速走高的只是后者。

中信证券分析师陈聪在一份报告中称，社会存量杠杆率研究的是按揭贷款负担和房屋市值之间的关系。这个指标越高，说明居民部门负担越重，存量房供给放量的可能性越大。数值越低，则说明居民部门负担越轻，存量房供给放量的可能性越小。

陈聪估计，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业贷款）超过18 万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。报告称：

在最乐观的假设下（全国房屋均价能有8000 元/平米，且全国存量房屋达到300 亿平米），我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为7.5%；

在最谨慎的假设下（全国房屋均价只有7000 元/平米，全国房屋只有200 亿平米），我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为12.9%。

我们暂且取这个区间的中值，则估计全国居民的存量杠杆率在10.2%。通俗来说，如果居民掌握了100万市值的不动产资产，则这个居民平均欠了10.2 万元信贷（含公积金）。

报告认为，从全国平均水平来看，如果是100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还，掌握不动产的业主并没有什么还贷压力。

报告称，这也意味着，绝大多数居民并没有贷款偿付压力，即便在购买力不足，需求不旺时，住房供给也不会出现大幅增加。此外，整体的资产价值相对于贷款余额来说十分庞大，如果到某一天房价开始下跌，风险将主要由居民部门自身承担。

由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的。而这种市场的软着陆如果有一天出现，一般只拥有3 年左右储备，经营区域处于一二线城市的开发企业也完全可以全身而退。

因此，报告称，中国房地产价格中期来看是稳定的，市场应该重视不动产的确定性价值。

另一杠杆率则是交易杠杆率，指的是某一个时间段的“新发放贷款规模/该时间段的房屋销售规模”。报告称，如果一个市场的买卖已经过分依赖于杠杆，则说明这个市场需求很难在短期膨胀，即便这个市场长期看还有潜力，且业主不会大规模抛售，至少在短期房价已经很难上涨。

据中信证券测算，2011-2015年，中国住房交易的杠杆率分别为43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年，全国住房交易杠杆率为74%，但考虑到统计局统计上半年的销售额往往偏低一些（相对于按揭），估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在65%－70%。

报告认为，从全国平均水平来看，如果是100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还，掌握不动产的业主并没有什么还贷压力。

报告称，这也意味着，绝大多数居民并没有贷款偿付压力，即便在购买力不足，需求不旺时，住房供给也不会出现大幅增加。此外，整体的资产价值相对于贷款余额来说十分庞大，如果到某一天房价开始下跌，风险将主要由居民部门自身承担。

由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的。而这种市场的软着陆如果有一天出现，一般只拥有3 年左右储备，经营区域处于一二线城市的开发企业也完全可以全身而退。

因此，报告称，中国房地产价格中期来看是稳定的，市场应该重视不动产的确定性价值。

另一杠杆率则是交易杠杆率，指的是某一个时间段的“新发放贷款规模/该时间段的房屋销售规模”。报告称，如果一个市场的买卖已经过分依赖于杠杆，则说明这个市场需求很难在短期膨胀，即便这个市场长期看还有潜力，且业主不会大规模抛售，至少在短期房价已经很难上涨。

据中信证券测算，2011-2015年，中国住房交易的杠杆率分别为43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年，全国住房交易杠杆率为74%，但考虑到统计局统计上半年的销售额往往偏低一些（相对于按揭），估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在65%－70%。