转眼间2016年上半年已经过去，化解房地产库存作为今年结构性改革五大任务之一，除了北上广等一线城市，各个地市纷纷出台政策，多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号，我省也同样迅速出台了相应的房地产政策。

    当前，山西省供给侧结构性改革的一大内容是房地产“去库存”，这是关系国计民生的大事情。年初，省委、省政府提出，要围绕“房”这个民生“去库存”，千方百计增加商品房销售，减少库存总量，促进房地产市场平稳发展。5月，山西省发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》，共11条措施力促去库存。

    山西省的《关于加快化解房地产库存的若干意见》，强调引导房地产开发企业适当降低房价“去库存”。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价。

    房地产政策的变化相当引人注目，相信绝大多数的读者也会留意一些关于身边的房价问题。因此，本期话题关注当前山西省房地产市场情况，向读者介绍山西“去库存”的一些背景，让读者们对山西省房地产政策多一些了解。

山西有多少库存房子

商品房待售面积为1663.3万平方米

    想了解山西“去库存”的情况，就不得不提及山西省目前的房地产库存数据。

    据省住房城乡建设厅相关负责人介绍，山西省最新数据显示，截至6月底，山西省商品房待售面积为1663.3万平方米，比年初减少152.7万平方米，全省商品房销售面积和销售额分别增长47.7%和48.5%。全省各市待售面积不尽相同，其中，朔州248.4万平方米，阳泉129万平方米，吕梁102.8万平方米，忻州75.2万平方米，大同158万平方米，临汾127.3万平方米，运城244.8万平方米，长治249.3万平方米，晋中114.7万平方米，太原170.7万平方米，晋城43万平方米。这么多的房子里，商品住宅库存面积达1196.6万平方米，约占到我省商品房库存的72%，商业营业性用房面积达268.7万平方米，约占到山西省商品房库存的16.1%，商品住宅与商业营业性用房也是山西省“去库存”的主要任务。

    尽管山西省房地产去库存取得了明显成效，但房地产库存压力仍然较大，主要表现在两个方面：一是部分城市库存压力较大。朔州、阳泉、吕梁等市人口少，城市容量小，前几年开发建设力度较大，导致供大于求，形成了较大数量的库存，拉长了全省消化周期；二是商业营业性用房消化周期较长。受经济下行和电子商务等因素影响，商业营业性用房库存消化进程较为缓慢。但商业营业性用房库存总量较小，对房地产去库存工作影响不大，随经济好转，商业营业性用房销售将恢复正常。

    这么多房子怎么卖？当前山西省在商品房销售中出现了“两热两冷”的状况。“两热”一是指大型品牌企业，如恒大、万科等，这些企业的房产往往销售情况火热，甚至出现因抢购而供不应求的情况；二是指中小户型房产销售情况火热，这些约120平方米的商品房在销售中占比最高。而相对的，“两冷”则是说本地房地产企业与大户型房产别墅销售情况趋冷。

    省房地产协会秘书长介绍说，不同于外省的大型品牌房地产企业，我省房地产企业销售策略较为落后，开发的房地产整体环境相对较差，品质质量有待完善，所处的房产地段也相对远离城市核心区域；大户型房产则受制于消费者大众的经济水平，由于经济下行等因素而难以卖出。

山西库存因何而起

产业发展与房地产开发不同步不匹配为主要原因

    房地产库存是市场价值规律下的产物。在中国做房地产，只要拿到土地，就可以从银行中贷款搞基建，开始时房子供不应求，利润很高，偿还银行本息都很容易。冲着早期中国房地产行业的高利润，大量的投资涌入市场，导致土地成本提高，房价随之上涨，房子越造越多，而利润却越来越少，这时候的房子则开始供大于求。

    专家认为，由于房地产是一项长期投资，其出售、转手都间隔时间较长，因此投资人的等待期限同样较长，市场上供大于求后，市场反应会延后，房子建好时，投资者会发现房子已经卖不出去了，此时大量的房地产库存开始出现。

    具体到山西来说，经济水平与房地产业发展的不匹配是导致房产库存的重要原因之一。房地产业的发展应当“产城结合”，产业的发展能够带来大量的就业岗位，就业的人自然而然会去定居，也就带动了房地产业的发展。在没有具备足够吸引力的支柱产业的城市中，其房地产业的发展是缺乏动力和支撑的。

    省住房城乡建设厅相关负责人以山西省朔州市为例介绍，作为一个资源型城市，它的经济结构相对单一，前几年由于各种原因，其经济发展较快，房地产业也迅速发展，大量楼盘建设出来；而煤炭价格下滑之后，朔州市的经济随之下滑，户籍人口开始外流，房地产行业的投资虽然停止，但建设出来的楼盘却再鲜有人问津，导致朔州市库存大量积压且消化周期较其他城市明显要长。

    居民投资理财渠道较少是房产库存大量出现的另一重要原因。改革开放以后，我国人均收入大幅增加，然而多出来的收入该往哪里去？早期人们便通过购买房地产进行投资，致使房地产价格一路飙升，自从房地产限购令出台后，房产价格有所下降，但也随之引发了楼市库存积压的问题。

    根据国家统计局数据，截至6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。今年以来，尽管在一系列政策推动下，我国房地产去库存取得一定成效，一二线城市库存压力基本释放，多数城市库存消化时间缩短。

    自2015年年底以来，全国各地100多个城市出台了去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。

    但数据还显示，当前去库存仍压力大，截至今年6月末，全国商业营业性用房待售面积高达1.53亿平方米，同比激增23％。“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。一边是一二线城市轮番上演楼市“盛宴”，一边大多数三四线地区消化库存仍前路漫漫，中国楼市“冰火两重天”的境况之下，“去库存”仍然任重而道远。